商业地产泡沫风险预警普通投资者或将受伤

世邦魏理仕４月下旬公布的房产相关数据显示，中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。但根据有关媒体引述的数据显示，２０１１年我国人均社会消费品零售总额１３４２０元人民币，折合２１３０美元，不及美国同期人均消费规模１５５８０美元的１／７。

国内有媒体转载海外媒体报道称，高力国际物业服务公司评估和顾问服务部门总监大卫·福克纳对我国的购物及服务中心能否实现供需平衡持不太乐观的态度，“市场是否真能支撑这么多购物中心？答案可能是否定的。”他甚至预计，一旦资金断链出现问题，一些开发商可能中途撤出，留下烂尾工程。

福克纳认为，虽然中小地产商将是商业地产泡沫破裂的承受者，但事实上，真正“受伤”的将是普通投资者。记者对十多家目前正在转型商业地产的开发商调查发现，这些地产商更多是向市场出售而不是持有正在开发的商业地产。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，这意味着商业地产的泡沫风险将由普通投资者承受。

投资型房产持有比例下滑

目前，尽管很多开发商都宣称要持有商业地产，以实现租金收入和销售收入的平衡，但这些公司的年报却显示，多数地产商开发商业地产仍是为了快速销售，回收现金。

以招商地产为例，２０１１年该公司的投资型房地产账面价值仅为３２。６７亿元，较前一年减少近１。７亿元，占总资产比例也由前一年的６％下滑至去年的４％。根据该公司的说法，投资型房地产是指为赚取租金或资本增值，又或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。持有型的商业地产显然符合上述定义，包含在投资型房地产的会计科目内。

和招商地产一样，另一家曾看好商业地产前景的中粮地产也选择了减少自持商业地产的比例。公司２０１１年年报显示，该公司的投资型房地产由一年前占总资产的４。０５％下降至２。６６％。

除了招商地产和中粮地产外，华侨城、万通地产等转型商业地产较早的房地产公司，去年年报中投资型房地产所占比例也出现了一定幅度的下滑。

记者调查发现，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。薛迥文在接受记者采访时也表示，在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者者，无疑是将风险转嫁给后者。12下一页阅读全文

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