上海嘉定新城地价降四成

上海嘉定新城地价降四成

2012年上海嘉定新城土地供应依然放量，地价却不再高企。　　3月12日，嘉定新城挂牌嘉定新区祁昌路以西、春及路以南一宗住宅地块，受到普遍关注。该地块的起始楼板价仅为3000元/平方米，相比同区域2010年底成交的5252元/平方米的宅地楼板价，地价已缩水逾四成。　　持续走低的土地市场并未阻挡嘉定新区的土地放量。据上海嘉定新城发展有限公司公布的最新数据显示，2012年嘉定新城中心区拟推地35宗，总面积达70.1595万平方米。业内人士认为，嘉定新城前期已有不少住宅项目未顺利实现去化，且区域房价从去年以来持续呈下行态势，因此嘉定新城今年推出的大批土地，其地价可能大幅跳水。　　抄底的好机会　　嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块，其四至为东至祁昌路、基地边界，南至基地边界，西至基地边界，北至春及路，总出让面积为15195.5平方米，容积率为1，规划为普通商品房用地。该地块起拍总价为4559万元，折合楼板价约3000元/平方米，定于4月19日挂牌截止及现场竞价。　　目前，在该地块所属的嘉定西北区板块内有6个在售项目，分别是富兴华庭、天居玲珑湾、兰郡九里、外冈新苑、曹王新苑、汇丰荷苑。其中，富兴华庭目前的均价为12000元/平方米，天居玲珑湾在售联排别墅为18000元~20000元/平方米，兰郡九里在售联排别墅为14000元~15000元/平方米。　　“起拍价并不高。”上海搜房网分析师张万雨表示，就目前区域内在售项目而言，3000元/平方米的楼板价具有较大的利润空间。该地块总价仅为4559万元，对于资金状况稍好的房企来说，不失为一个抄底的好机会。　　事实上，该地块的起拍价不但不高，相较同区域此前成交的地块而言，可以说是大幅跳水。该区域最近一次宅地成交为2010年12月30日，嘉定区外冈镇百安路以西、恒荣路以南地块的成交楼板价为5252元/平方米。与之相比，此次出让的祁昌路以西、春及路以南地块的价格已缩水逾四成。　　上海本地一开发企业投资部负责人表示，当前嘉定区新房滞销，二级市场持续走冷已蔓延至土地市场。自2011年10月以来，嘉定区共推出两幅纯住宅用地，但最终均因无人竞买而终止出让。　　据前述负责人介绍，在近一年来嘉定区域内合计出让的9幅经营性用地中，底价成交多达5幅，溢价最高的仅为39.7%，远低于2009年~2010年出现的416.7%的溢价率。同时，那些在2009年~2010年高溢价成交的土地，也正成为开发商难以丢掉的“烫手山芋”。　　土地仍在放量　　土地市场的持续走冷，并未阻挡嘉定新城放量供地的脚步。　　据上海嘉定新城发展有限公司公布的最新数据显示，2012年嘉定新城中心区拟推地35宗，总面积达70.1595万平方米。在地理位置较好的地块中，G15-1为纯住宅地块，F01-4、F02-4、F13、F14为纯办公地块。用地面积最大的为A06地块，占地80653平方米。各地块的容积率从0.5到2.28不等。　　除了中心城区，马陆社区和复华园也有地块推出。其中，马陆社区拟出让12幅地块，总用地面积53.6155万平方米。嘉定上海复华高新技术园区也有4幅地块待推，共计12.4711万平方米。其中3幅位于黄泥泾以北，叶城路以南，另一幅位于轮台路以南。　　放眼上海各个区域，近年来嘉定新城的土地市场一直较为活跃。以2011年为例，嘉定新城仅中心区合计已出让经营性土地281799.7平方米，成为当年上海三大新城的土地供应“巨无霸”。　　但大量的土地供应，也使嘉定新城面临供大于求的问题。从目前情况来看，嘉定新城主城区的在售公寓以及别墅项目约有30个，是沪上新盘推出量最多、最为集中的一个区域。　　来自同策咨询的数据显示，截至2012年2月5日，上海商品住宅库存余量为1052.78万平方米，其中嘉定区以129.18万平方米占据首位，约占12%，同时，嘉定新城板块又以56.44万平方米的存量在全市各板块中名列首位。　　库存压顶，在去年的上海房价首轮降价潮中，嘉定新城的楼盘打响了第一枪。例如，新城金郡项目的价格从原本的16000元/平方米一下子降至12000元/平方米。目前，嘉定新城的房价已从最高峰的18000元~19000元/平方米回落到15000元/平方米以下。　　“房价持续下行会倒逼区域土地价格走跌。”新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，嘉定新城从2009年大批推地以来，由于政策利好的倾斜，受到诸多开发商的青睐，区域频出高价地。“但区域房价的持续下行消减了预期的利好效应，开发商对该区域土地的热情也必然会减退”。

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